재개발은 도로·상하수도 같은 기반시설까지 열악해 동네를 통째로 정비하는 사업이고, 재건축은 기반시설은 양호한데 아파트 같은 공동주택이 낡아 다시 짓는 사업입니다.
이 차이 때문에 재건축에만 재건축진단과 초과이익 부담금이 따라붙고 조합 설립 동의 요건도 다르게 정해져 있습니다.
(기준일 2026년 10월 16일 · 도시 및 주거환경정비법(2026.7.1 시행)과 재건축초과이익 환수에 관한 법률(2025.10.1 시행) 원문 기준)
재개발과 재건축의 법적 정의
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제2조는 정비사업을 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량·건설하는 사업으로 정의합니다.
그 가운데 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복과 상권 활성화를 위해 도시환경을 개선하는 사업입니다.
시장·군수 등이나 한국토지주택공사 같은 공공이 시행자로 참여하고 새로 짓는 주택 가운데 법이 정한 비율 이상을 공공임대주택 등으로 공급하면 이를 ‘공공재개발사업’이라고 부릅니다.
재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 정리하면 재개발은 길과 기반시설까지 손봐야 하는 동네, 재건축은 기반시설은 쓸 만한데 아파트 단지만 낡은 경우라고 보면 됩니다.
한눈에 보는 비교
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역, 상업·공업지역 등 | 기반시설은 양호하고 노후 공동주택이 밀집한 지역 |
| 기반시설 | 열악 → 함께 정비 | 양호 → 대부분 유지 |
| 대상 건축물 | 노후·불량건축물 전반 | 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 |
| 진단 절차 | 재건축진단 없음 | 재건축진단(도시정비법 제12조) |
| 조합 설립 동의 | 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 | 동별 과반수 + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상 |
| 초과이익 부담금 | 적용 안 됨 | 적용(재건축초과이익 환수법) |
재건축진단은 언제, 어떻게 하나
예전의 ‘안전진단’은 2024년 12월 개정으로 ‘재건축진단’이라는 이름으로 바뀌었습니다. 도시정비법 제12조에 따라 시장·군수 등은 정비예정구역별 정비계획 수립 시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다.
소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 진단 실시를 요청할 수도 있는데, 이 경우 시장·군수 등은 진단 비용을 요청한 쪽에 부담시킬 수 있습니다.
진단 대상은 주택단지(연접한 단지 포함)의 건축물이며, 진단기관이 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등을 평가합니다.
재건축진단은 재건축사업에만 있는 절차라 재개발에는 해당하지 않습니다. 진단은 여러 단계 가운데 하나이므로 진단 결과만으로 사업 전체가 정해지지는 않고, 조합 설립 동의와 사업시행계획인가 등 이후 절차를 함께 거쳐야 합니다.
조합 설립 동의 요건
조합을 세우려면 동의율을 채워야 하는데, 도시정비법 제35조가 사업마다 기준을 따로 둡니다. 재개발은 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요합니다.
재건축은 주택단지를 기준으로 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수(구분소유자가 5 이하인 동은 제외) 동의와 함께 전체 구분소유자의 70% 이상, 토지면적의 70% 이상 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.
이 70% 기준은 2024년 12월·2025년 1월 개정이 반영된 현재 조문입니다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되면 그 지역은 소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 동의를 따로 받습니다.
추진위원회는 동의를 받기 전에 추정분담금 등 법이 정한 정보를 토지등소유자에게 알려야 합니다. 동의서를 내기 전에 이 추정분담금을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
인가받은 사항을 바꾸려면 총회에서 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다(경미한 사항은 신고로 변경 가능).
재건축초과이익 부담금 계산 구조와 예시
재건축초과이익 부담금은 재건축에만 부과됩니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조는 조합 전체 초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익을 기준으로 구간별 부과율을 정하고, 여기에 조합원 수를 곱한 금액을 조합 전체 부담금으로 봅니다.
| 조합원 1인당 평균이익 | 1인당 부담금 |
|---|---|
| 8천만원 이하 | 면제 |
| 8천만원 초과 ~ 1억3천만원 이하 | 8천만원 초과분의 10% |
| 1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 이하 | 500만원 + 1억3천만원 초과분의 20% |
| 1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 이하 | 1,500만원 + 1억8천만원 초과분의 30% |
| 2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 이하 | 3,000만원 + 2억3천만원 초과분의 40% |
| 2억8천만원 초과 | 5,000만원 + 2억8천만원 초과분의 50% |
예를 들어 조합원 1인당 평균이익이 1억5천만원이면 1억3천만원 초과~1억8천만원 이하 구간에 들어갑니다. 부담금은 500만원 + (1억5천만원 − 1억3천만원) × 20% = 500만원 + 400만원 = 900만원입니다.
평균이익이 7천만원이라면 8천만원 이하 구간이라 면제됩니다. 실제 개인별 분담액은 조합이 정한 조합원별 분담 기준과 비율에 따라 달라질 수 있습니다.
부담금이 어떤 순서로 계산되는지는 재건축 초과이익환수제 계산 구조 글에서 단계별로 정리했습니다.
1세대 1주택자 감경
2023년 12월 신설된 같은 법 제14조의2는 오래 보유한 1주택자의 부담을 덜어 줍니다. 부과종료시점에 1세대 1주택자이고, 부과종료시점부터 거꾸로 계산해 6년 이상 재건축 대상 주택을 보유했다면 보유기간에 따라 부담금이 감경됩니다.
- 6년 이상 7년 미만: 10%
- 7년 이상 8년 미만: 20%
- 8년 이상 9년 미만: 30%
- 9년 이상 10년 미만: 40%
- 10년 이상 15년 미만: 50%
- 15년 이상 20년 미만: 60%
- 20년 이상: 70%
앞의 예시처럼 1인당 부담금이 900만원인 조합원이 1세대 1주택으로 10년을 보유했다면 50% 감경되어 450만원이 됩니다.
국토교통부장관은 부과종료시점부터 5개월 안에 부담금을 결정·부과하고, 1세대 1주택 감경을 적용하는 경우에는 8개월 안에 결정·부과할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
우리 동네는 재개발 대상인가요, 재건축 대상인가요?
먼저 도로·상하수도 같은 기반시설이 열악한지를 봅니다. 기반시설은 양호하고 낡은 것이 아파트 등 공동주택이라면 재건축, 기반시설까지 열악하고 노후 건축물이 밀집했다면 재개발에 가깝습니다.
실제 구분은 지자체의 정비계획에서 정해집니다.
재건축진단은 누가 요청할 수 있나요?
정비계획 입안을 요청·제안하려는 사람 등은 해당 구역 건축물과 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 시장·군수 등에게 요청할 수 있고, 승인받은 조합설립추진위원회나 사업시행자도 요청할 수 있습니다. 이때 진단 비용을 요청한 쪽이 부담하게 될 수 있습니다.
재개발 조합원에게도 초과이익 부담금이 나오나요?
아닙니다. 재건축초과이익 부담금은 재건축사업에만 적용되는 제도입니다.
이 글은 법령에 나온 일반적인 기준을 정리한 정보 글입니다. 실제 사업 가능 여부, 동의율 산정, 분담금과 부담금은 정비계획과 조합, 관할 구청 안내에 따라 달라지므로 결정 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.
법령은 개정될 수 있으니 최신 원문도 함께 확인하세요.
참고 자료
- 도시 및 주거환경정비법(2026.7.1 시행, 법률 제21447호) 제2조 제2호, 제12조, 제35조
- 재건축초과이익 환수에 관한 법률(2025.10.1 시행) 제12조, 제14조의2, 제15조